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¿Cuáles son los gastos hipotecarios y qué puedo reclamar?
Los gastos de formalización de la hipoteca son los Aranceles de Notario, Registro, Honorarios de Gestoría, Tasación e Impuestos que pagaste cuando firmaste tu hipoteca. Generalmente, las facturas se adjuntan a la Escritura.
De todas estas partidas, tras varios años de discrepancias e incertidumbre respecto de su recuperación por los consumidores, en julio de 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dejado claro que si la cláusula de gastos hipotecarios se declara nula habrá de ser el banco quien corra con estos gastos a no ser que haya normativa española que diga lo contrario.
Siendo así, ¿a quién correspondía pagar cada factura?
- Factura de la NOTARÍA correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario. A medias entre el banco y el consumidor hipotecante.
- Gastos de TASACIÓN de la vivienda. Al banco.
- Factura del REGISTRO DE LA PROPIEDAD por la inscripción de la Hipoteca. Al Banco.
- Gastos de GESTORÍA, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco. Al banco.
- El IAJD, en virtud de la Ley que regulaba dicho impuesto, debía abonarlo el consumidor.
A partir de marzo de 2019, tras la entrada vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que modifica la regulación existente en materia de Gastos Hipotecarios, al formalizar una hipoteca, los gastos se deben abonar conforme al siguiente reparto legalmente establecido:
- Notario, Registro y Gestoría deben abonarse por el Banco (salvo las copias de la escritura que quiera para sí el consumidor).
- La Tasación debe abonarla el cliente consumidor.
- El IAJD, tras la modificación de la norma que lo regula, es la entidad financiera quien debe abonar el mismo.
¿Puedo reclamar si la hipoteca está ya cancelada?
Si una cláusula es nula, no hay plazo alguno para solicitar su nulidad.
Si existen plazos para reclamar las cantidades, sin embargo, según lo apuntado por el Tribunal Supremo en la cuestión prejudicial planteada a Europa, los plazos que baraja como posibles no finalizarían hasta al menos abril de 2024. De todos modos, es una cuestión pendiente de clarificar. Tráenos tu hipoteca y te decimos si puedes reclamar y cuánto podrías recuperar.
¿Quién paga los gastos de hipoteca?
Era por todos conocido que, cuando un consumidor solicitaba un préstamo hipotecario, el Banco le cargaba el pago de cantidades que, como ahora sabemos, no tenia que soportar.
Así ha ocurrido históricamente, pues los consumidores NO tenían obligación alguna de abonar los gastos de Notario, Registro, Gestoría o Tasación derivados de la hipoteca y, sin embargo, por una actuación engañosa y claramente abusiva de las Entidades Financieras, terminaban soportando todos estos gastos. De ahí que puedan ahora reclamarse y recuperarse cantidades.
En 2019, se regula de forma más clara y completa a quien compete el pago de cada gasto y, desde ese momento en adelante, los clientes consumidores solo deben abonar los importes correspondientes a la Tasación del inmueble y las copias de la escritura que soliciten para sí.
¿Cómo reclamar los gastos de hipoteca?
Para poder recuperar las cantidades abonadas en concepto de Notario, Registro, Gestoría y Tasación, primero debe declararse la nulidad de la cláusula que impone su pago. Esto se hace en el marco de un procedimiento judicial en el que es obligatorio acudir con Abogado y Procurador.
La declaración de nulidad de la cláusula es el reconocimiento de la actuación abusiva del Banco y nos permite recuperar las cantidades indebidamente abonadas por los consumidores.
¿Cómo se calculan los gastos de hipoteca?
Al hablar de importes aproximados a los que pueden ascender estos gastos, debemos saber que tanto los Aranceles de Notario y Registro como los honorarios de la Tasación y los Impuestos de la operación, van a depender del valor del bien hipotecado y del importe del préstamo hipotecario.
Así, a mayor valor e importes, más elevados serán los gastos a pagar.
Como mera aproximación, generalmente los gastos de un préstamo hipotecario por importe de 150.000 € giran en torno a los 1.000 € (Notario, Registro, Gestoría y Tasación) sin tener en cuenta los impuestos.
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